国务院《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 

　　依据以上法律法规，概括地说，物业管理是对物业的养护、维修、管理。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。” 

　　《沈阳市物业管理条例》第三十二条对物业管理作了较为具体的规定，可以作为参考，但最终要以物业服务合同约定为准。 

　　（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施； 

　　（二）维修、养护共用设施设备； 

　　（三）物业管理区域内公共秩序的维护； 

　　（四）日常清扫保洁，将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站； 

　　（五）绿地以及附属设施养护管理； 

　　（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治； 

　　（七）物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护； 

　　（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案； 

　　（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。

　　《中华人民共和国民法典》 

　　《物业管理条例》第四十六条第一款规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 

　　当楼上业主不在家发生漏水事故，在多方联系无效的情况下，为避免楼上楼下邻里损失的扩大，可按紧急避险状况进行处理。即由物业管理公司通知业主委员会、社区代表、派出所民警等现场见证，采取应急避险措施，并组织抢修，做好善后工作。 

　　根据《中华人民共和国侵权责任法》第一百八十二条规定，“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。”“如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担责任或者给予适当补偿。”“紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的责任。” 

　　这里所称空置房是指在住宅物业的物业管理活动中业主所有但在一定期限内未实际使用的房屋。 

　　本定义的空置房指向对象，既包括开发建设单位已竣工但尚未出售或者已售出但未按时交付的房屋，也包括业主已经办理入住手续但未实际使用的房屋；空置房业主，是指我们通常所称的自然人身份的业主，与法人身份的开发建设单位 

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这里“未接受”包含了房屋空置的情形。依此法律规定，空置房业主应当支付物业费。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。据此法律规定，空置房业主应当按照物业服务合同约定的物业费标准支付物业费。 

　　《物业管理条例》第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。” 

　　依此规定，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，由物业使用人支付物业费。如物业使用人不支付物业费，经物业服务企业依法催要仍不支付，业主负连带责任。即物业服务企业可向业主催要物业费，如业主不支付物业费，物业服务企业可以依法起诉业主。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第一款规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。 

　　国务院《物业管理条例》第四十五条第一款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 

　　《物业管理条例》第五十二条规定，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。”“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。” 

　　《辽宁省物业管理条例》第七十二条规定，业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。 

　　根据上述法律法规规定，对业主装饰装修管理，物业服务企业应履行好三个义务，即告知义务，将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人；制止义务，发现园区内违建行为，应当及时制止违规装修人的违建行为；报告义务，及时向有关行政管理部门报告违规装修人的违建行为。

　　如果违建是物业服务企业所为，是违反《辽宁省物业管理条例》第七十一条第一款第三项的行为，根据《辽宁省物业管理条例》第七十一条第二款规定，业主、业主委员会应当制止；制止无效的，业主、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。 

　　物业服务企业的违建行为，是对业主的侵权行为，业主，业主委员会也可以申请人民调解或者通过专业仲裁、法律诉讼等途径进行维权。 

　　如果业主利用住宅开设超市、快递站、服装店等商铺，物业服务企业可依照物业服务合同有关公共秩序维护的约定，规范其行为，并提示其他业主进行依法维权。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”之规定，利用住宅私自开设超市、快递站、服装店等商铺的业主，其行为如违反（临时）管理规约规定，或者未经有利害关系的业主一致同意，则侵犯了有利害关系业主的合法权益。因此，要求利用住宅私自开设超市、快递站、服装店等商铺的业主恢复原貌或者赔偿可能造成的损失，是有利害关系业主的权利，其可通过双方协商、人民调解、专业仲裁或者司法诉讼的方式解决。

　　有利害关系业主的认定，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”之规定确认。

　　从上述法律规定看，物业服务企业并非是有利害关系的业主，无权提请专业仲裁或司法诉讼，而应有有利害关系业主依法维权。

　　由于物业服务企业并非有利害关系的业主，依法不享有要求利用住宅私自开设超市、快递站、服装店等商铺的业主恢复原貌的权利，故园区内如果存在业主或物业使用人私改住宅为经营性用房，且长期未得到解决的情形，不应认为物业服务企业存有不作为行为，若指出其包庇嫌疑应提供有效证据。但物业服务企业应加大秩序维护力度，保证园区秩序安全、环境安静。

　　如果物业服务企业和业主达成默契，在园区内进行违建或者从事经营活动，其解决途径，业主、业主委员会首先是通过双方协商解决；其次是依据《辽宁省物业管理条例》第六十条规定，向政府相关管理部门投诉；最后是通过人民调解、专业仲裁或者法律诉讼等途径解决。 

　　其防范措施就是业主、业主委员会加强日常巡查、监督，发现苗头，及时制止。 

　　在规范园区管理、预防违建发生问题上，物业服务企业首先是应该加强日常巡查，做到及时发现问题；其次就是依法制止，并报告政府有关管理部门；最后就是在问题处理过程当中，应当加强与业主的沟通，告知相关法律法规、部门规章、规章政策等，争取通过思想工作，以协商方式促成问题解决。 

　　对业主而言，要清楚在此类问题上，物业服务企业没有行政执法权，问题真正的解决，应该依靠的是政府相关管理部门履行职责，及时执法。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十四条第一款规定， 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 

　　国务院办公厅转发住房城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）第二部分第三项“房屋使用安全主体责任”明确规定，房屋所有权人应承担房屋使用安全主体责任。房屋所有权人和使用人应正确使用和维护房屋，严禁擅自变动房屋建筑主体和承重结构。加强房屋使用安全管理，房屋所有权人及其委托的管理服务单位要定期对房屋安全进行检查，有效履行房屋维修保养义务，切实保证房屋使用安全。 

　　依据上述法律规定，物业管理是业主委托物业服务企业代为履行物业养护、维修、管理的，加之国务院办公厅上述文件规定，业主作为房屋所有权人是物业管理的责任主体，物业服务企业只是受委托的实施主体。业主在物业管理活动中占有主导地位；物业服务企业是由业主选聘，依据物业服务合同，进行物业管理的实施主体。 

　　《物业管理条例》第六条第一款规定，业主是房屋的所有权人。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。” 

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

　　根据上述法律法规、司法解释的规定，符合业主身份确认的情形为： 

　　（一）业主为依法登记的房屋所有权人。 

　　（二）尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专用部分的自然人、法人和非法人组织； 

　　（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织； 

　　（四）因继承取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织； 

　　（五）因合法建造取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织； 

　　（六）尚未出售和虽已出售但尚未交付房屋的建设单位； 

　　（七）接到出卖人的书面交房通知，无正当理由未接收或者拒绝接收房屋的房屋买受人，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外； 

　　（八）其他符合法律、法规规定的自然人、法人和非法人组织。 

　　4.在物业管理活动中，业主有没有权利知道电梯广告收入的情况？ 

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第一款规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 

　　根据上述法律规定，电梯属于业主共有部分，也称为业主共用设施设备。 

　　《物业管理条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 

　　（六）监督业主委员会的工作； 

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 

　　（十）法律、法规规定的其他权利。 

　　根据上述法规第八项权利规定，业主对共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。电梯作为共用设施设备，业主对利用电梯进行广告经营收入的情况自然享有知情权。当然，依据上述法规第八项权利规定，业主对电梯广告、楼顶广告、建筑物外墙广告、园区共用道路停车位等收入，即凡是利用共有部分经营的收入都有知情权和监督权，物业服务企业、业主委员会有义务进行公布。对此，《辽宁省物业管理条例》第三十六条第一款第五项、第六项有明确规定。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 

　　《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务： 

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 

　　（五）按时交纳物业服务费用； 

　　（六）法律、法规规定的其他义务。 

　　依据上述法律法规的规定，支付物业费是业主的法定义务之一。由于物业服务合同属于委托合同，业主是物业管理的委托人。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十一条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用，因此，业主应预先支付物业费。对此，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。 

　　业主不支付物业费，从法律法规规定看，是违法了法定义务；从业主内部看，是损害其他业主合法权益的行为；三是从物业服务合同看，是违反物业服务合同约定的行为。 

　　因此，如果物业服务企业的物业管理服务存在瑕疵、问题，业主不宜采取不支付物业费的方式。作为业主要相信法律是公正的，应首先履行支付物业费义务，然后再去进行依法维权。其依法维权途径是双方协商解决、人民调解、专业仲裁、司法诉讼等。但业主一定要注意有效证据的积累与保存。 

　　《辽宁省物业管理条例》第十八条规定，符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议: 

　　（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的； 

　　（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的； 

　　（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。 

　　因此，小区成立业主大会的条件，与入住时间长短没有直接关联、强关联。只要住宅小区符合上述条件规定，即可成立首次业主大会会议筹备组，依法成立业主大会。 

　　成立业主大会的具体要求，《辽宁省物业管理条例》第十九条至第二十三条有较为详细的规定。 

　　《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 

　　《辽宁省物业管理条例》第十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 

　　以及实施法规规定，业主大会是由全体业主组成的业主共有财产的自治管理组织，其宗旨是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《物业管理条例》第十九条规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 

　　业主大会的职责，主要是通过业主大会会议表决业主共同决定事项，对此《辽宁省物业管理条例》第二十四条有具体规定。 

　　《辽宁省物业管理条例》第二十四条规定，业主大会会议讨论决定下列事项： 

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； 

　　（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员； 

　　（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业； 

　　（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 

　　（八）改变共有部分的用途； 

　　（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用； 

　　（十）制定公共绿地管护办法； 

　　（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准； 

　　（十二）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定； 

　　（十三）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

　　《辽宁省物业管理条例》第十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 

　　根据上述条例规章规定，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，对业主大会表决业主共同决定事项的职责没有任何决策权。 

　　业主委员会的职责，《辽宁省物业管理条例》第三十四条、第三十六条与《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条、第三十一条有较为具体的规定。 

　　《辽宁省物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会履行下列职责： 

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； 

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； 

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同； 

　　（五）监督管理规约的实施； 

　　（六）督促业主按时支付物业服务费及其他相关费用； 

　　（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； 

　　（八）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 

　　（九）业主大会赋予的其他职责 

　　《辽宁省物业管理条例》第三十六条规定，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： 

　　（一）管理规约、业主大会议事规则； 

　　（二）业主大会和业主委员会的决定； 

　　（三）物业服务合同； 

　　（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况； 

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况； 

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况； 

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； 

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。 

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。 

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容： 

　　（一）业主大会、业主委员会的会议记录； 

　　（二）业主大会、业主委员会的决定； 

　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同； 

　　（四）业主委员会选举及备案资料； 

　　（五）专项维修资金筹集及使用账目； 

　　（六）业主及业主代表的名册； 

　　（七）业主的意见和建议。 

　　《业主大会和业主委员会指导规则》第四十一条　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定： 

　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 

　　（二）制定和修改管理规约； 

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施； 

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力 

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款规定物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 

　　依此规定，原物业管理服务合同期满没有续签，业主应支付物业费。 

　　建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 

　　（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； 

　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； 

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年； 

　　（五）装修工程为２年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。  

　　《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 

　　《辽宁省物业管理条例》第十五条第三款规定，移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。 

　　《辽宁省物业管理条例》第七十四条规定，“建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。”“建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。”“保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。” 

　　《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 

　　1.工程质量监督部门核验的质量等级 

　　2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 

　　3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 

　　屋面防水3年； 

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 

　　墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 

　　门窗翘裂、五金件损坏1年； 

　　管道堵塞2个月； 

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 

　　卫生洁具1年； 

　　灯具、电器开关6个月； 

　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 

　　4.用户报修的单位，答复和处理的时限。 

　　《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。 

　　国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。